Es frecuente que una vez comprada una vivienda aparezcan en ella defectos constructivos unas veces de forma inmediata y otras en un plazo de tiempo más o menos largo. En algunos casos pueden pasar algunos años hasta que aparecen los primeros daños, acentuándose estos poco a poco a lo largo del tiempo.
Estos defectos o daños pueden ser debidos a múltiples causas, materiales de calidad inferior a lo reflejado en el contrato, errores de ejecución, defectuosa puesta en obra, movimientos estructurales de diversa índole, agentes externos, falta de mantenimiento, etc.
Las preguntas que nos hacemos cuando nos encontramos ante esta situación son muchas y variadas. ¿Se puede reclamar? ¿Qué y cómo reclamo? ¿A quién y cuándo reclamo?
Existen dos marcos legales de aplicación en función de la antigüedad del edificio, aquellos edificios en los que la licencia de obra se solicitó con anterioridad al 6 de Mayo del año 2000 que se rigen por el Código Civil o aquellos cuya licencia de obra se solicitó con posterioridad a esta fecha y que se rigen por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y según circunstancias también por el Código Civil.
Responsabilidades si la Licencia de Edificación es anterior al 6 de mayo de 2000.
El constructor responde de los vicios ruinógenos de construcción de la vivienda durante un plazo de 10 años, contados desde la emisión del Certificado Final de Obra.
Se trata de defectos de importancia que afectan a la habitabilidad de la vivienda, perjudicando por tanto, al fin o función principal de la misma (desprendimiento de ladrillos, rotura de tabiques etc.). Los vicios o defectos han de manifestarse durante este plazo decenal, pero el plazo de prescripción de la acción se extiende hasta quince años. Por tanto se distinguen dos plazos: el de garantía y el de prescripción.
En este caso, aunque la ley dice claramente que el constructor es quien responde por estos daños, la reclamación puede hacerse extensible al promotor así como al arquitecto y aparejador si no cumplieron adecuadamente sus funciones. Pero, además, contra el vendedor cuando sea persona distinta del promotor y constructor, por haber asumido la responsabilidad de entregarla en condiciones de habitabilidad debidas.
En el caso de incumplimientos del contratista a las condiciones del contrato, es decir derivados de pactos específicos en el contrato de compra-venta La responsabilidad se extenderá hasta 15 años.
Responsabilidades si la licencia de edificación se solicitó a partir del 6 mayo del 2000.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece unas responsabilidades concretas y determinadas frente a los propietarios y adquirientes de los edificios en función de los años transcurridos desde la fecha del acta de recepción de las obras.
Durante 10 años. Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometen directamente la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio.
Durante 3 años. Se reconocen los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad exigidos por la ley.
Durante 1 año. Responde el constructor por los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
Plazo de garantía
Empieza a contar desde la fecha del acta de recepción de la obra por el promotor. Los daños han de aparecer dentro del plazo de garantía y haberse comunicado de forma fehaciente a la empresa promotora y/o constructora. Las acciones judiciales previstas para exigir la responsabilidad de reclamación por los daños ocasionados en el edificio dentro de los mencionados plazos de garantía, prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, según el Artículo 18 de la LOE.
Es muy importante de la existencia de un adecuado mantenimiento de las edificaciones. Los edificios ejecutados con posterioridad a Mayo del año 2.000, son edificios que obligatoriamente cuentan con el Libro del Edificio y que en muchos casos los propietarios del edificio NO siguen el mantenimiento especificado, pudiendo perder así las garantías.
Es muy frecuente la necesidad de reclamar a las promotoras y/o constructoras por desperfectos en los edificios y viviendas construidos. Así mismo estas reclamaciones pueden ser atendidas de una manera mejorable. Lo primero que debemos de hacer es consultar con un experto con la Titulación adecuada. Él nos orientará debidamente en cuanto a la procedencia y alcance de los daños, así como de las posibilidades o no de reclamación. Desde P&D Ingenieros les ofrecemos información a modo de consulta y sin compromiso, nos ocupamos de gestionar estas reclamaciones para que sean atendidas con rapidez, y efectividad.
